Nießbrauch – Nutzung ohne Eigentum
Ein Nießbrauch verleiht einer Person das Recht, aus einer Sache Vorteile zu ziehen, ohne deren Eigentümer zu sein. Bei Immobilien betrifft das vor allem Wohnungen oder Häuser. Diese Regelung wird häufig bei familiären Vermögensübertragungen genutzt und gilt als Form der Dienstbarkeit.
Nutzung und Erträge
Der Berechtigte darf eine Immobilie selbst bewohnen oder zur Vermietung freigeben. Sämtliche Erträge, wie Mieteinnahmen, stehen ausschließlich dieser Person zu. Dabei bleibt das Objekt rechtlich belastet – auch wenn der Eigentümer wechselt, bleibt das Nutzungsrecht bestehen.
Vertraglich lässt sich regeln, wer für Ausgaben wie Instandhaltung, Betriebskosten oder Modernisierungen aufkommt. So entstehen klare Verhältnisse zwischen den beteiligten Parteien.
Rechte innerhalb der Eigentümergemeinschaft
Obwohl die Nutzung umfassend möglich ist, bleibt das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung beim Eigentümer. Der Nießbraucher selbst kann keine Beschlüsse mitbestimmen oder rechtlich anfechten.
Allerdings kann der Eigentümer freiwillig eine Vollmacht erteilen, um dem Nutzungsberechtigten Beteiligung an Abstimmungen zu ermöglichen. In speziellen Fällen – etwa bei Vereinbarungen über größere Maßnahmen – kann der Eigentümer verpflichtet sein, auf die Interessen des Nießbrauchers Rücksicht zu nehmen. Das betrifft jedoch ausschließlich deren privatrechtliche Beziehung und hat keinen Einfluss auf die Entscheidungshoheit innerhalb der Gemeinschaft.
Zustimmungspflicht bei bestimmten Vereinbarungen
In einigen Fällen ist eine Zustimmung durch den Nießbraucher erforderlich – nämlich dann, wenn sein Recht unmittelbar betroffen ist. Dazu gehören insbesondere:
- Einführung oder Änderung von Sondernutzungsrechten
- Regelungen zur Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG
- Anpassung des Stimmrechts
- Einschränkungen der Nutzungsmöglichkeiten
Andere Beschlüsse, wie zum Beispiel die Neuregelung der Kostenverteilung, können dagegen ohne seine Mitwirkung erfolgen.
Unterschied zu anderen Nutzungsrechten
Der Nießbrauch ist nicht mit anderen Formen der Dienstbarkeit gleichzusetzen. Die Grunddienstbarkeit gewährt einem anderen Grundstückseigentümer ein Recht, z. B. auf Durchgang oder Nutzung einer Fläche – etwa in Form eines Wegerechts.
Im Unterschied dazu steht bei der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit eine bestimmte Person im Mittelpunkt, etwa beim Wohnrecht. Dieses erlaubt zwar das Wohnen in einer Immobilie, jedoch nicht deren wirtschaftliche Nutzung.
Der Nießbrauch kombiniert beide Aspekte: Nutzung und Einnahmen, ohne dass Eigentum erforderlich ist.
